接连出线，越秀地产（00123.HK，下称“越秀”）出尽风头。

8月18日披露的中期报显示，越秀是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。也是超50家上半年亏损的房企里，还能盈利的。

有优越感的，也属越秀投资者了。今年来，越秀的股价涨幅达50.28%，排在规模房企前三。

官方传递的信号，也十分硬气，比如，“公司不缺资金，资金不是问题”。这家广州国企，自去年下半年始，开始逆流而上，盘踞在拿地榜前列。

越秀，怎么就“秀”起来了？

多亏了二股东

“越秀地产是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。”中期业绩会上，越秀管理层不忘“秀”一波。

销售正增长，对绝大多数房企都是奢求，越秀如何做到？

答案是TOD项目。

上半年，公司累计合同金额489.1亿元，同比增幅3.2%。四个TOD项目，琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾 TOD、星汇城TOD，合计贡献120.7亿元，同比增幅高达58.8%，占比24.7%。

这些项目有多好卖？

就以当中销售额最高的琶洲南TOD项目为例。该项目本身地段就十分优越，位于广州中心城区海珠琶洲板块，属于集商、住、行为一体的“地铁上盖”项目。

今年五一期间首批开盘就遭哄抢，尽管只放出200多套房源，但仍然登上广州上半年商品房项目销售额排行榜的第二名，贡献了57.9亿元。

这类项目的红利可不是谁都能享受到的，越秀多亏是榜上了广州地铁这个二股东。

2017年起，广州官方就开始探索、谋划地铁TOD项目建设，本质上，这也是广州地铁通过地产创收，来弥补微薄的卖票收入的手段。特征则是广州地铁主导拿地，再找房企来合作开发。

而这些项目，往往区位优越，自带轨交及综合配套，好卖，也就不足为奇。

自2019年广州地铁成为越秀地产二股东，“轨交+物业”项目，俗称“TOD”，就成了越秀扩储的关键手段，也是从这个时候起，公司的规模开始上台阶。

截至2021年末，公司共6个TOD项目，总建筑面积就达376万平方米，占总土储比例达13.9%、大湾区土储25.2%。今年上半年，公司又新增了上述琶洲南TOD和杭州勾庄TOD项目。

随着货值释放，TOD项目成为驱动越秀业绩增长的关键担当。过去两年，TOD项目总销售额均占比15%以上，特别是2020年同比大幅增长了236.60%，当年公司总销售额同比增长了32.80%，创造了近三年来的最大涨幅。

不仅是好卖，由于地价也低，这些项目的利润十分可观。

可看中银证券测算的越秀部分TOD项目毛利率：

▲越秀地产部分TOD项目毛利率测算，图片来源：中银证券。

项目的平均地货比达40%，预期税前毛利率均值在40%以上，这一数值远高于公司整体毛利水平。2019年-2021年，越秀的毛利率分别为34.21%、25.15%、21.75%。

母公司来托底

好处也不止于这些。

这些TOD项目多是大盘项目，成交总价均不低，有的甚至上百亿。在开发模式这点上，越秀又是得天独厚。

充分发挥“双国资”优势，面对开发投入多、体量大、周期长的TOD项目项目，越秀不用承担太多的前期风险。

具体来说，大部分TOD项目，都是由广州地铁拿地，而后由越秀地产的母公司越秀集团占有对应项目公司一定权益，垫付享有相应股权合作所应支付的费用，待到项目成熟，越秀地产再从集团将股权买回来，并入上市公司。

这样一来，既能在前期减轻资金压力，不增加负债，并表后又能较快地进行业绩变现，给予市场更好的预期和信心。

仍以上述琶洲TOD为例。该项目位于广州海珠区琶洲西区南侧，与广州CBD一江之隔，所在地块由广州地铁在2021年2月以82.34亿元的底价获得，当年6月即动工，7月份引入越秀集团旗下公司联合开发。

今年5月18日，越秀地产公告收购该项目49%权益，交易对价为50.1亿元。收购标的即为越秀集团旗下的全资附属子公司。

公开资料显示，该项目在4月27日即取得第一张预售证。这意味着，项目开始进入销售回款阶段，越秀地产才将其收入囊中。

“这个模式确实不错。投入期都让‘爸爸’干，回报期‘儿子’自己挣。这样的手法在业内也不是稀奇事，只是其他房企的模式是先让合作方垫资，等项目销售到一定程度再回购股权。区别就在于，万一项目干不动，或者不好卖，越秀集团可以一直帮越秀地产拿着，但合作方不会，会催着你回购。”一位业内人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，关键还在于，这些项目基本不愁卖，所以这个链条很稳定。

越秀此前的收购的广州星樾山畔、广州星汇城等TOD项目，也是类似的操作手法。

不止于此，越秀地产还拉上旗下两个上市平台越秀物业（6626.HK）、越秀房托（0405.HK），一起赚钱。

▲越秀地产股权结构，图片来源：平安证券研究所。

去年6月才上市的越秀服务，已顶着“TOD物业服务第一股”的光环，截至去年末，公司该板块收入2.38亿元，占总收入比重为12.4%，毛利率为23.4%，合约面积约612万平方米。

越秀地产将其视为公司的特色，且发展潜力巨大。“越秀服务管理规模占到广州地铁运营里程的1/3，这就意味着还有2/3的规模可以继续扩展。”其管理层曾以广州地铁举例。

越秀房托则可以在TOD项目开发完成后发挥作用。项目配备的商业项目，可通过越秀房托实现退出。一来可一次性收回大量投资，改善现金流、负债结构，二来，通过在越秀房托持有的股权，继续分享物业的运营收益和增值权益，获得长期且稳定的收入来源。

比如，就在过去的2021年，公司便以78亿元的对价，向越秀房托出售了广州越秀金融大厦这一商业项目。

“朋友圈”扩容

“一家人”齐齐整整赚钱，越秀称得上非常善于发挥自身的长处了。

而今的市场调整期，其更是显露出逆势扩张的野心。

同样是发挥国资优势，今年5月，越秀斥资17亿元，收购杭州地铁旗下杭州北汇置业有限公司51%股权，对应杭州勾庄车辆段TOD地块，为公司增储37万平方米。

这是越秀在广州之外的首个TOD项目，也是其与杭州地铁的首个合作项目，中期报中将其称为“TOD全国化拓展实现新突破”。

公司管理层对TOD寄予厚望，在中期业绩会上，董事长林昭远称，在过去几年里，公司为TOD项目组建了专门的团队和研究院，TOD项目已成为公司的一条重要产品线。

实际上，早在2020年，公司就透露，母公司越秀集团与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在长沙签署了三方战略合作框架协议，将在TOD物业开发等方面展开合作。此外，与武汉地铁、成都地铁等其他城市，也在进行洽谈。

参照过往，越秀实际上其已通过国企合作的增储模式，不断扩大国企“朋友圈”。

2020年-2022年上半年，公司通过与国企合作增储获取的土地占新增土地的比例分别为10.4%、9.3%、27%，比重不断上升，合作对象包括西安紫薇地产、成都兴城人居、保利等等。

越秀方面曾透露，此类方式市场竞争没有那么激烈，相对来说成本比较可控，盈利也是相对比较好一些，抗风险能力也是比较强。

可见，野心昭昭的越秀，正在利用合作杠杆，走出广州，逐渐将触角伸向全国。

单就T0D一项，看起来就钱途无量。

比如，据《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》，未来10年，广州在建+规划地铁线路达40条。据广州中原研究发展部分析，因此，除用地资源相对紧张的天河区，未来白云、黄埔、南沙，将成为为地铁TOD项目热点拓展区域。

在中期业绩会上，林昭远称，TOD项目取决于城市目前轨道交通情况，同时各大城市也非常注重如何在地铁上盖物业，越秀感受到了各级政府的重视。

其还暗示了其他潜在合作，林昭远表示，目前越秀地产正在与各大城市的地铁规划建设方做多轮的接触和交流，达成了很多共识。