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近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

对两部门的此项政策，只能保持谨慎乐观、谨慎认可。为什么这么说，一方面，像这样的政策，早就应当出台了，早就应当跟上市场化脚步了，而不应当等到现在。所以等到现在，只能说管理层的思想还比较僵化、观念还比较落后、思维还比较单一；另一方面，此次的放开，是改革到一定程度的放开，还是房地产市场持续低迷、银行风险加大、对经济增长影响扩大后的被动放开，需要关注。搞不好，一旦市场回暖，管理层又会收紧政策。如此，此次的放开，也就是走过场，无法带来更多好的想象。

事实上，对房地产市场来说，最需要关注的，就是刚需。而在刚需中，首套房无疑是刚需中的刚需，稳定中的稳定。改善性住房也是刚需，比起首套房来，其刚需的“刚”性还是有所差距的。因此，从住房信贷政策来讲，对首套房的支持，应当是最坚决、最果断、最有信心的。特别是中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，住房信贷政策就要随之改革和改进，就要推出支持刚需的相关政策，而不是你说你的，我做我的，只有到了出现严重问题时，才被动调整政策。而到了这种情况下再调整政策，执行的效果、运行的效率等也不会太好。

殊不知，就算现在放宽了首套房贷款利率政策，建立所谓的动态调整机制，可是，居民购房的积极性不高了，不再跟随政策的调整步子跑了，你有什么办法，这样的政策效应还能体现在哪里？没有多少实际价值和现实意义呀。在这样的情况下，管理层的“政策好意”，就不可能得到购房者的良好回应，也产生不了最大的政策效应。

从房地产市场放开到前些年的房地产市场调控，再到眼下的政策大幅调整，都有一个被忽视的问题，就是刚需阶层的需求。过去一段时间，伴随着房价持续快速上涨，住房信贷政策也是一路走高，贷款利率一路上行，以至于购买了住房的居民，都成了一个个的房奴，背负着巨大的房贷利息。因此，当市场陷入低迷、开发商变得越来越迈不开脚步、开发贷款等面临巨大风险后，管理层开始着急了，并不断地放宽住房信贷政策。特别是起先对开发企业设立的“红线”，也不再具有约束力，甚至向开发企业投放了大量资金。据媒体透露，仅60家大型房企，就获得了数万亿贷款支持。

然而，这些贷款到了企业之后，并没有形成良好效应。除了可以帮助开发企业完成“保交楼”任务，避免出现资金链断裂风险外，需求这端没有任何反应，广大居民仍在等待观望。如此一来，除了开发商的贷款总额更大之外，还有什么其他效应呢？于是，管理层又想到了购房者，除多次下调住房贷款利率外，又提出建立首套房贷款利率动态调整机制。

客观地讲，这一机制的建立，对广大居民、特别是有购房意愿的居民来说，是好政策。但是，已经被“伤”了心的购房者来说，却未必能够领这个情，他们需要的，已经不是住房信贷政策如何调整，还需要开发商有什么样的降价举动。只要开发商不行动，他们也不会行动。也就是说，购房者与开发商杠上了。购房者之所以敢与开发商死杠，是因为开发商不争气，开发商资金链出现问题了。

以前，开发商个个“不差钱”，死杠房价，争当“地王”，趁机涨价，等等，购房者都是跟在开发商后面跑，开发商的一个小举动，购房者就要跑断腿，就要付出巨大的经济代价。现在不一样了，现在是钱在居民手中，开发商要“求”着居民来购买。而“求”的手段也不是给点优惠、让点小利、做点奖励等就行，而是要实实在在的降价。只有把价格降到能够吸引购房者的心理价位，市场才有可能全面启动。否则，继续等待，继续博弈。

所以，建立首套房贷款利率动态调整机制，是个好政策，但能不能产生好效应，需要开发商与购房者之间的互动。广大居民购房的内在动力并不是很强，首套房不买，居住也没有问题。租房已在年轻人心里扎下了根，丈母娘们也不会再逼着未来的女婿一定要买房。如此，与开发商进行利益博弈的底气就会越来越强。

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