优质地块“优”在哪里?
王丽新
截至目前,今年多个城市首轮土拍已收官,土地市场企稳回暖是大趋势。以上海为例,近八成地块进入一次性报价区间,整体平均溢价率为7.3%;广州有4宗交易达到封顶价,溢价率达15%;成都有3宗宅地熔断成交,平均溢价率达14.46%。这些迹象预示土地市场已走出阶段性"谷底"。
从楼市成交企稳回升,到重点城市土地市场回暖,表明房地产供需两端的预期都在得到实质性修复。其中,供应土地成色、房企参与度和拿地策略都有一些新变化。
(资料图)
一是多地政府拿出优质地块入市。历经两年调整,过去的拿地"大户"因经营出险或流动性紧张已暂停拿地,有条件拿地的房企亦非常谨慎,多数企业抱着宁可错过也不拿错的心态。
纵观今年土拍较热城市的供地情况可知,分批次出让控制供地数量、将高质量地块摆上货架、给开发商留出利润空间是突出特点。
与前几年楼面价动辄超过限售价的60%、还附加配建等条件相比,当前的出让条件要友好许多。比如,上海拍地对溢价进行限制,达到上限后会进入一次性报价环节,最终由更接近均价的房企中标。在这样的规则下,很多企业愿意加入到博弈之中,很多中小房企也有所斩获。
即便是底价或者低溢价率的地块也能成交,已难见流拍现象。可以"稳进快出"的优质地块吸引房企争相竞逐,土地市场自然就活跃起来了。
二是头部房企正在加速回归土拍市场。万科、华润、中海等头部房企在时隔3年后重回上海投资拿地,无疑是为上海乃至全国土地市场注入信心。
实际上,在上一波高价地频现的热潮中,不少房企包括部分头部房企为了降低拿地成本,都曾调整过举牌拿地与收并购拿地的投资比例。今时已不同往日,在公开市场拿到的地块资产干净、风险低。若IRR(内部收益率)能覆盖,当下正是现金流充裕房企补仓的好机会。
当下还是头部房企资产换仓的好时点。近期,多家头部房企表示,会换仓到核心城市、核心板块。出清不确定性资产,置换韧性较强城市的优质资产,可为未来高质量发展甚至向新商业模式转型储备"高货",这已是房企掌舵人的共识。
三是停止拿地对房企销售的负面影响渐显,优质房企需要新增投资实现有序经营。众所周知,经过近两年的市场洗礼,房地产行业已经发生了巨大变化。一部分以高负债、高杠杆、高周转为经营取向的规模房企触礁搁浅,进入艰难的修复过程;而顺利通过洗礼的优质房企,则重构竞争态势。
目前是房地产行业新旧动能转换的节点,未来增量市场每年有10万亿元销售规模,仍蕴藏着诸多机会。除了加快回流现金,有投资能力的房企应抓住机会扩表,推动持续发展。
展望未来,业内预计5月份和6月份将迎来一批供地小高峰,二季度成交规模也将迎来周期性回升。届时,房地产市场有望迎来"拿地-开发-销售/经营-服务"的良性循环。
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