周四A股指数继续调整，仅上午弱小幅反弹，2973只个股下跌，板块热点极少，表现差强人意。市场维持下行走势，两市成交额继续缩量，赚钱效应极差。风格上，煤炭开采、地产开发和零售板块全天领涨，而出行链如机场航运、旅游和酒店餐饮大幅下挫，高低切换风格延续。

盘面消息上，能源近期催化剂不断，俄乌冲突下的能源供给紧张短期难以弥补是既定事实；而国内yiqing多点并发，成都、深圳再度严重起来,叠加外围关系的不确定性，整体偏空，让原本信心不足的市场再度承压。

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当然，市场也并不是毫无亮点，地产最近默默走强，今日5只地产股涨停，多重因素之下，行情有望持续。那么，我们将从财务角度去分析地产行业和接下来行情将如何演绎。

地产行业的财务分析要点

分析一家企业，是从其财报开始的。任意一家企业，我们均可以从公司的盈利能力、成长能力、偿债能力、营运能力等指标去分析其财务状况，但对于地产企业，有几个关键的指标，我们却不能忽视。

首先是存货，对所有的房企来说，土地和在建工程即是其最主要的存货形式。存货科目是“解剖”地产公司，构建项目表的入口。房地产企业的项目表，一般需要了解企业每个项目的可结算面积、权益比、计划总投资、房价、单位建安成本、土地价格、单方成本、销售结算进度等信息。

由于存货往往相对营业收入极为庞大，因此存货跌价准备可能大幅影响利润表表现。但因为存货只能反馈即期房价下跌，不能反馈即期房价上涨，在结构分化的市场中提取大量存货跌价准备可能是“过于谨慎”的。

二是少数股东权益。2010年至今，绝大多数地产公司少数股东权益占比都在上升，这在报表上可能导致销售合同金额“注水”，报表盈利能力也可能失真。当然，如果企业通过合作来增加开发能力，或增厚土地储备，这对企业长远发展有利。但如果纯粹为了拿地分散化，或是非强制无原则推进员工跟投，少数股东权益上升可能对流通股东不利。

近些年为什么少数股东权益占比会上升呢？企业越来越多合作拿地是造成这一现象的根本原因。第一是土地市场风险加大，且单块土地的地价往往偏高，企业乐于合作拿地；第二是销售排行对于企业的融资成本来说有实质影响，但第三方的销售排行往往只根据公司所有项目的销售额来排，因此不少公司主动降低权益比；第三是地产企业股权融资渠道不通畅，而且地产企业整体估值状况往往低于项目估值状况，在总公司方面增发股份有时不如在项目公司上摊薄权益代价更低。

再者，有息负债也是关注的重点。净负债率、有息负债率是衡量企业负债水平的重要标尺。不过，近年来由于社会资金充裕，资产证券化普及，以及“三条红线”的施行，企业杠杆率正在逐步下降。

分析地产企业的杠杆率高低，一般不用资产负债率。因为地产企业的负债中含有大量的预收账款——也就是买房人的预售房款。企业预收款最后不能转为营业收入的例子极为罕见。即便房价下跌，只要地产企业和买家有达成合同，预收款项一般也可以转为企业的收入。

此外，净负债率是常见的，尤其是海外分析师常用的杠杆率指标。这一指标是以净有息负债/公司净资产，一般情况能显示公司杠杆高低。当然，我们也不能忽视其局限性，应结合其他指标一起来衡量。

财务费用方面，利息资本化造成财务费用科目偏小，也造成企业当期财务费用滞后体现。

上市地产公司一般会披露其利息资本化金额。实际上开发企业的利息资本化金额很大，不少公司的真实利息开支实际上和公司的净利润规模相当。利率下降对于地产企业的真实盈利改善贡献很大。

最后，必须关注销售回款的情况，销售回款是体现企业经营能力和抗风险能力的关键指标。所以表现重视现金流量表科目——销售商品、提供劳务收到的现金。

这个科目一度是地产企业财务报表分析中至关重要的科目。之所以说这个科目至关重要，是因为这个科目在过去可以近似看成房地产企业的销售回款，而房地产企业的销售回款高低，是评价企业经营能力和抵御风险能力的关键。

地产行情的演绎

政策上，国内相关部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持。8月15日，监管与几家开发商进行了闭开会并通知了此项决定。据称，监管列出了最近境内二级市场债券因情绪恶化暴跌的五至六家资质优秀的开发商作为示范房企，其中包括龙湖J团、金地J团、碧桂园、旭辉K股，并给予其融资渠道的方便。

8月31日的国C会中，上层再次提到关于地产纾困政策，并督促各地开展“一城一策”的施行，极大释放了地方在政策的操作空间，必将引领行业信心的修复。

从基本面来看，自6月份以来，二手房成交在显著改善，并且领先于一手房修复，说明了购房刚需和改善性需求仍在，尤其是一二线城市。再根据8月份最新数据，50家房企单月销售金额4,806亿元，环比+7%，较21年同比-33%、较前值+7pct，单月销售同比创年内最好水平。虽然房企销售已经连续13个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到政策放松、yi情改善、基数走低等积极因素逐步出现，后续销售基本面将逐步修复。

从中期维度来看，地产行业经历本轮基本面下行之后，行业将加速出清，一些管理落后、高杠杆的房企将陆续被收购，市场竞争格局将大幅改善。从城市化和结构上看，预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振，格局优化后优质房企成长空间将再次打开，房企将迎来估值修复。

此外，每年9月份是建筑行业传统开工的旺季，加上2021年行业的低基数，届时地产链相关数据料将迎来改善。同时，上游的建材领域，也将跟随地产，迎来困境反转。

以上内容仅为行业思考，不构成tou资建议，任何逻辑都需要遵循市场来选择进出的时机。Gu市有风险，入市需谨慎。

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今天就这样，上面没提到的我们留言区交流。

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