8月26日下午，滨江集团发布2022年半年度报告。报告显示，上半年滨江集团实现归母净利润同比正增长，经营性现金流扭负为正；但受到逆势加仓的影响，上半年有息负债增加100.45亿元，负债规模也在攀升。此外营业收入同比下降4成，核心盈利能力也有所下降。

可以看出，在行业下行周期，滨江集团也存在销售状况疲软的情况，叠加杭州市场的逐渐饱和，重仓杭州的滨江能否踏准市场节奏、实现可持续发展，目前还难下定论。

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营收同比降4成 核心盈利能力下降

报告显示，上半年滨江集团实现营收约106.9亿元，同比下降44.86%；归属股东净利润约12.84亿元，同比增加1.34%；扣除非经常性损益的净利润为12.82亿元，同比增长1.58%；基本每股收益0.41元。在利润方面，滨江集团的房地产业务毛利率为21.21%。

滨江集团在财报中表示，收入大幅减少，主要是由于交付楼盘收入较上年同期减少。据悉，上半年仅有万家花城庆和苑、金华锦翠蓝庭、宁波海语天下、壹号院二期等10个主要项目顺利交付。

值得注意的是，营业收入的下降和销售业绩也有直接关系。数据显示，上半年滨江集团实现销售额683.93亿元，同比下降22%。滨江集团在半年报中表示，全年维持1500亿元-1600亿元的既定销售目标。

业内人士表示，自房地产行业进入下行周期，多数房企的销售和经营业绩收到影响，滨江集团也难以幸免。值得注意的是，在业绩下滑的同时，滨江集团的毛利率也出现降低。

据统计，自2018年开始，滨江集团中期毛利率分别是18.56%、12.63%、19.03%、13.98%、10.64%，除了2020年外，其他几年的毛利率均呈现下滑趋势。此外，今年上半年滨江集团的房地产业务毛利率为21.21%，同比减少0.74%。

逆势加仓扩储 有息负债增加超百亿

除了营收和毛利的下降外，上半年滨江集团大量加仓扩储，也导致负债规模的持续增加。

财报显示，截止6月末，滨江集团有息负债规模558.07亿元，较2021年末增加100.45亿元。其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。债务期限构成上，短期债务为178.96亿元，占比为32.07%。其中一年内到期的非流动负债为109.46亿元，同比涨幅10.4%，涨幅明显。

具体来看，上半年滨江集团新增土地储备项目30个，其中宁波1个，金华1个，杭州28个。新增项目土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土储货值权益比例57.5%。

从区域分布来看，截止2022年6月末，滨江集团土地储备中杭州占62%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比16%。

可以看出，滨江集团仍在重仓杭州。在半年报中，滨江集团表示未来将继续保持三省一市的区域布局。土地储备上，在权益拿地金额占现金回款金额比例为不超过0.6的基础上保持平衡。

据市场消息，8月16日，杭州市规划和自然资源局发布公告称，将于9月15日集中出让第三批住宅用地，本次共推出19宗地块，出让面积1568亩，起始总价409.6亿元。近日有消息称，滨江集团计划报名参与其中16幅土地的竞拍。

业内人士表示，上半年销售回款仅有322亿元的滨江集团，拿地金额却高达到445亿元。明细攀升的负债对滨江集团未来发展造成一定的压力。同时当前房地产市场并未走出底部，滨江集团逆势拿地存在风险。

在此情况下，滨江集团“三道红线”虽然仍是“绿档”，但现状不如从前。数据显示，净负债率为85.79%，相比去年年底的65.97%增加19.81个百分点；扣除预收款后的资产负债率为65.47%，略有增幅；现金短债比为1.11，比去年底的1.51有所下滑。

合作开发 少数股东权益增长

自“三线四档”、进入严监管政策实施以来，受资金链的影响，合作开发成为多数房企的选择，滨江集团也不例外。而合作开发的背后是少数股东权益的持续增长。

财报数据显示，自2018年以来，滨江集团中期少数股东权益分别为29.03亿、47.11亿、59.03亿、116.66亿和201.93亿，同比上涨幅度达62.32%、25.30%、97.61%、73.10%。

可以看出，在持续的合作开发情况下，滨江集团少数股东权益连年增加。

业内人士指出，权益销售比例低说明企业在规模方面独立性欠缺，同时盈利空间会被压缩。可以看出，逆势扩张的滨江集团并不是没有后顾之忧。

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