房企的保险箱,厦门国际信托“偷”了个寂寞
这是一个被迫走向停工的楼盘。
【资料图】
它叫正荣中梁·天著润宸,位于厦门。
跟大多数烂尾楼盘有些不同。
一是开发商居然没有对楼盘抽血,反而沉淀着近8亿股本金;二是只要销售顺畅,回款足够覆盖债务;三是开发商作为劣后方愿意认亏兜底,亏不到金融机构头上去。
但即便如此,正荣和中梁称,厦门国际信托依旧要求它们交出项目控制权和管理权。厦门国际信托提出了非一般的“旱涝保收”盘活方案,而忽略了项目究竟能不能市场化退出。
这是个悲伤的故事,发生在轰轰烈烈的保交楼大环境下。
开发商着急着保交付止损,但要冲破一层层阻力,跟升级打怪似得。同时,或因项目尚未销售不涉及业主层面的保交付,得不到更多的助力。
这也是个博人眼球的故事,主题是:
一家金融机构如何操碎了心,试图用4.5亿元的债权,去撬动一个货值达25亿的楼盘。
◆
明股实债的坑
从厦门地铁1号线集美大道站出站,往南步行约300米,就是正荣中梁·天著润宸项目所在地。
它从2022年4月开始,停工至今。
工地现场很安静,你可以看到塔吊等施工设施还立着,但听不到机器轰鸣声,也没有钢筋水泥土碰撞声。
总共6栋住宅楼中,有4栋分别建了16、18、19和19层,再盖几层就能封顶。售楼处和示范区也落地,说实话,现代化的风格挺漂亮的。
楼盘早在去年1月就该申请预售,但就差一步:
厦门国际信托的同意,它是楼盘明股实债的资方。
等到花开花谢再花开将近一年半时间,开发商正荣和中梁硬是没等来厦门国际信托的点头,而是各种狗血事情。
正荣和中梁从一开始就给自己挖了坑。
按照项目与信托签的前融协议,开发商是劣后方,信托的受偿权在开发商之前,楼盘的亏损由开发商投入的近8亿股本金兜底。
除非是极端情况,不然信托有足够的安全垫,同意预售就能回收债权;再退一步,信托愿意展期,用时间换取空间,能旱涝保收。
极端情况是什么呢?
答案是要么楼盘低于3.2万元/㎡均价销售,会导致资不抵债以及开发商的股本金亏到渣都不剩。要么一直拖着不开盘,迟早有一天也会资不抵债。
当然,换个角度,如果能踢走正荣和中梁,让它们贱卖项目公司股权,接盘的新股东能有巨额的利润空间,代建方也是稳赚不赔。
◆
可以不贱卖
就现阶段的市场情况看,正荣中梁·天著润宸犯不着贱卖。
这是个湖景盘+轨交盘+学区盘,位于厦门集美区的集美新城板块。
板块内在售新房是供不应求的状态,目前基本以尾盘为主,售价在3.8-4.3万元/㎡。数据显示2022年前5个月,板块内新房整体成交均价就在3.6万元/㎡。
周边有一圈差不多在同时间内拿地的品牌房企楼盘,大家的地价相差不大,过去一年多来月均流速在22-60套不等。
即便是在所谓的市场下行期,周边有楼盘叫保利联发锦上,实现了6个月内清盘。距离楼盘不到800米,正荣和联发合作的联发臻荣府,以3.87万/㎡均价实现约60%的去化。
与楼盘大概1.5km之隔的二手房,成交价稳定在5-6万元/㎡,存在倒挂。
不用为楼盘的配套担忧。周边1-3公里范围内,各种配套正在落地或已经成熟。比如,楼盘正对面的三甲医院今年年底就开业;1-2公里半径内有几大商业购物中心;学校资源没话说,妥妥的学区房。
也不用为客户来源过于担心。周边有同区安置的几千户手拿房票的拆迁户。就更别提来自集美软三科技园、集美新城文教区教职工等的客户。
正荣和中梁不愿意放弃项目,因为只要不贱卖,投入的8亿股本金还能回收一部分。它们希望定价上随行就市,减损止损。但信托早已经臆断了它们丧失经营能力。
正荣和中梁认为由自己继续操盘最合适。它们了解熟悉项目并制定了低开高走的营销策略。
这笔账不难算:
不计利息,楼盘未来大头的支出还有约8.7亿开发贷、约4.5亿信托前融和3亿多工程款三大块。
楼盘建成后有568套房源,按约3.5万—3.8万元/㎡均价卖,算上车库在内,静态货值约22-25亿元。足够支付工程款,开发贷和信托前融。
项目每个月平均2000万的成本支出,一旦拿到预售,最惨情况下每月只需卖6套房子就能维持建设。
◆
地产新秃鹰
问题来了,面对这块肥肉,能不能让原股东答应贱卖?可尝试的方法非常古老:
死磕,让开发商还钱。
欠债还钱,本就天经地义。
有个渐进的过程,可分几步进行:
第一步,借款还没到期时,先以债权人身份扮起股东角色介入项目经营,卡住预售许可证的办理,再以出现“重大风险”为由升级风控,要求提前还款。
“重大风险”的定义在实践中可以比较主观。比如在正荣中梁·天著润宸上,可以是因正荣一笔永续债未赎回正发酵着流动性困局的舆情,不用管开发商在公开市场是不是正式违约。
风控升级后,正荣和中梁就将项目公司剩余的56%股权再质押给信托,求换回预售证的办理。
但作为债主,一定不能让步,还是要强调还钱!还钱!还钱!到了这份上,开发商还是不会立马还钱的。
第二步,跟开发商就股权回购方案、代建方案等展开谈判。
注意几点,这时,身份要切换到债权人,如果开发商提出要债主同股同权承担风险,不答应。
最好还能找到一家关联方来代建,同时要求既要剥夺原来两家的开发商权利,又要原开发商成为项目剩余价值差额的兜底方,还要原开发商支付高额的代建费用。
用合理的招投标程序引入代建方和市场化的收费标准,不是重点。重点是要像一只秃鹰,盯好自己的猎物,不能被其他人分食。万一开发商找来什么资管公司谈判,要劝退对方。
至于一些不便于在前台做的事,转到后院进行。
比如,致电给当地住建局密切关注预售证进展;可以动用公权资源召集政府相关各方开个没有原开发商参与的会议,诉求楼盘开发建设权限做移交;更可以用涉及商业机密为由,向法庭申请对案件不做公开审理。
这些未必能最终如愿,但足以用时间换空间,拖到开发商原借款到期,违约,一告一个赢。
最后,故事会不会走向图穷匕见的精彩时刻,就看作为债主能不能主动抱走项目的保险箱,再发个声明控诉了。
◆
保险箱门到萝卜章门
反正这个楼盘这两个月来的事端,由厦门国际信托先发起的。
5月6日,正荣厦门公司在搬家过程中发现一个保险箱不见,随即报警。过了十来天,事情水落石出,是被厦门国际信托派人抱走。
保险箱里装着公章、财务章、法人章、支票等。
其实5月11日,开发商向信托告知保险箱丢失,并在5月15日的《厦门日报》上发布了遗失声明。厦门国际信托是在5月18日对外揭晓保险箱的所在地。
所以这个故事5月的剧情:两方说这是偷,抱的那方反驳不是。
估计厦门国际信托没想到开发商会去挂失。但这次它的反射弧有些长。厦门国际信托是到6月14日才在官微、官网上发布严正声明,单方面控诉正荣和中梁违法私刻公章。
这份声明措辞强烈,字带愤怒,有未审先判的味道。
但跟常见的“萝卜章门”不同,正荣和中梁走了相关程序,即报案-登报-工商调档-公安备案-章证照合法合规办理。
道理很简单,毕竟遗失在前,能不挂失吗?既然挂失,肯定得重新办。
所以这个故事6月的剧情是:一方认为办理过程合法合规,不是萝卜章;但另一方不认。
反正我们都给不出结论,这个门那个门的事件会不会没完没了。
◆
漫长的等待
这场历时一年多的博弈中,作为厦门属地金融机构,厦门国际信托在属地展业协调属地一切资源,它已经不是一家金融机构的角色了。
正荣和中梁很着急,一年多的拉锯换来血一般的代价:
因为迟迟不能开盘,原先客户在不断流失。因为没有销售回款,项目停工,诉讼四起,信托借款违约,成本增加。并且要不了多久,开发贷银行的借款也会逾期。
开发商不可能再让集团拨钱用于垫付工程款亦或者是还债。
解开正荣中梁·天著润宸问题的钥匙,还是在销售回款,而非继续拖着。
正荣和中梁也希望政府能够进一步介入调节,至少不至于到下次开协调会时候连参会资格都没有,只有看会议纪要冰山一角的份。
正荣和中梁在等着项目能按规定给到预售许可,它们等了一年多。
楼盘的总包方也在等,等着把这个项目做成标杆,完工后申请评优。
现当下,正荣和中梁在绝望中又有了希望,因为销售的窗口期又出现了:
周边又诞生一批房票客户;楼盘所在板块未来半年内没有土地供应,加上前期存量新房不断被消化,市场还会供不应求;双方合作的另外一个项目正在交付中,能提振客户对出险房企的信心。
但同时,开发商也更着急,它们不想错过这次止损的机会,也是可以盘活这个楼盘唯一的机会。它们更相信:
厦门的营商环境肯定是公平、健康、有序的!!!
关键词:
- 房企的保险箱,厦门国际信托“偷”了个寂寞(2023-06-27 13:42:54)
- 宝能集团再被强制执行1.35亿,累计被执行超378亿 天天速读(2023-06-27 13:40:07)
- 天天观点:徐小明:120分钟(2023-06-27 13:56:25)
- 解放奖章1955_解放奖章(2023-06-27 13:37:35)
- 全球播报:冒险家天赋加点最强2022(冒险家天赋)(2023-06-27 13:38:27)
- 人生如逆水行舟不进则退是谁写的_人生如逆水行舟不进则退是谁说的(2023-06-27 13:46:01)
- 公告速递:平安基金管理有限公司关于平安双债添益债券基金调整大额申购、定期定额投资及转换转入业务 世界资讯(2023-06-27 13:51:09)
- 快看:涨停雷达:电力个股异动 桂东电力触及涨停(2023-06-27 13:44:29)
- 高性能收音机电路图_高性能收音机 世界简讯(2023-06-27 13:52:02)
- 天天快报!新劲刚:6月26日获融资买入3375.61万元,占当日流入资金比例22.55%(2023-06-27 13:49:04)
- 环球报道:擦亮“金色冲锋号”党建品牌 长三角示范区毗邻五镇发布十大项目(2023-06-27 13:58:23)
- 环球讯息:箭牌家居(001322)盘中异动 股价振幅达7.64% 上涨7.33%(06-27)(2023-06-27 13:34:18)
- 云顶之弈一棒超人艾克怎么玩 S9一棒超人艾克阵容攻略 今日热闻(2023-06-27 13:42:51)
- 蔡徐坤一夜情致女方怀孕,蔡母企图用50万封口,博主爆料蔡的活很差 世界今热点(2023-06-27 13:43:26)
- 《夏日当红!越秀潮樾府诚意登记407批,吹响前海收官战》(2023-06-27 13:48:26)
- 全球微速讯:银行运营服务模式亟须智能化(2023-06-27 13:49:29)
- 62岁陈冲穿搭高级优雅(2023-06-27 13:39:29)
- 高速男篮西班牙助理外教抵济!两名年轻球员上调一队,备战热身赛_全球播资讯(2023-06-27 13:57:07)
- 北京今年首期油车指标昨天摇号 超六成指标被“无车家庭”摇中(2023-06-27 13:42:11)
- 这四种领导,不值得追随|世界信息(2023-06-27 13:43:03)
- 找公司挂靠劳动合同是哪些意思 世界热议(2023-06-27 13:47:59)
- 今年快递业务量已达600亿件(新数据 新看点)_世界热讯(2023-06-27 13:46:00)
- 惠东今年荔枝产量预计达35000吨(2023-06-27 13:38:11)
- 享受假期?马奎尔与妻子参加经纪人婚礼(2023-06-27 13:37:02)
- iPhone 15即将量产 备货8500万部:果链公司抢人大战(2023-06-27 13:52:32)
- 钟南山与学生合照时意外被亲!“体会到了广医同学对老师、对母校的热爱”(2023-06-27 13:45:58)
- 旅游酒店及餐饮:端午出行延续先量后价;期待暑期旺季催化(2023-06-27 13:34:19)
- 全球关注:预计欧洲央行言论偏鹰派(2023-06-27 13:54:03)
- 京津冀地区出现连续性高温天气 近来北方地区为何这么热?-当前看点(2023-06-27 13:34:52)
- 焦点要闻:李想:若不是产能限制,本月L8也能破万(2023-06-27 13:34:17)
-
云顶之弈一棒超人艾克怎么玩 S9一棒超人艾
S9赛季正式更新,在抓紧上分,那么下面就由小编给大家带来一套一棒超人
-
蔡徐坤一夜情致女方怀孕,蔡母企图用50万封
26日娱乐圈爆出惊天大瓜,这次的主角是顶流——蔡徐坤!近日有一位名为
-
《夏日当红!越秀潮樾府诚意登记407批,吹
不管是大海亦或前海,深圳夏天最火热的风向标,都与「海」有关。人生海
-
全球微速讯:银行运营服务模式亟须智能化
□苏文力笔者最近到银行网点柜面办理业务,现场感受到的服务体验有些不
-
62岁陈冲穿搭高级优雅
陈冲不知不觉中已经62岁了,虽然上了年纪但是魅力依然不减,穿衣服不会
-
高速男篮西班牙助理外教抵济!两名年轻球员
据山东高速男篮官宣,球队的外籍助理教练西班牙籍教练员曼努埃尔·波维
-
北京今年首期油车指标昨天摇号 超六成指标
由于指标配置当日网站访问量较大,建议申请人错峰查询。家庭摇号中签的
-
这四种领导,不值得追随|世界信息
喜欢职场原创,关注“职有锋哥”。在职场上,要想有好的发展,除了自身
-
找公司挂靠劳动合同是哪些意思 世界热议
一、找公司挂靠劳动合同是哪些意思劳动者把人事关系挂靠到公司,那么公
-
今年快递业务量已达600亿件(新数据 新看
本报北京6月26日电(记者韩鑫)国家邮政局监测数据显示,截至6月24日,
- 滚动
- 综合
- 房产